新聞分析－政府，是地上權住宅最大敵人！

新聞分析－政府，是地上權住宅最大敵人！
工商時報【蔡惠芳】 若建商先賣前20年、25年地上權給消費者，那麼後面存續年限20幾年，要怎麼辦？目前，建商傾向規畫重新裝修再出租。不過，政府的消極態度，還是地上權住宅的最大敵人。 地上權住宅擁有低價（普遍只有市價的7成）、低持有成本（免繳地價稅、土地增值稅）優勢，具有一定票房；不過，由於政府政策配套只作半套，加上建商銷售術語過度放大價格優勢、卻相對不太談論未來數十年累計持有成本，使得消費者很容易低估潛藏的租稅變數。 台北市信義區某棟被封為「史上最慘的地上權住宅」經典案例，住戶剛交屋初期，每月繳交地租是4萬多元，今年是入住第19年，公告地價從原每平方公尺7.64萬元、以「大爆炸」狂飆到現在21.4萬元，每戶每月繳交地租竟達11萬元，比交屋當初整整暴增2.8倍！非常誇張！讓住戶哀鴻遍野，欲哭無淚，大嘆根本「養」不起房。 3年前這棟大樓住戶，曾集體向國產署申訴，希望爭取合理調整地租比率從5％降到3.5％；不過，國產署以地租應以原始契約為準而打了回票，政策毫無彈性。 其實，地上權土地的地租爭議頗大，「養地」或「養房」都很辛苦。因為得標人除繳交一次性的權利金之外，日後50年或70年，每年還得再繳交地租，是否構成重覆課稅？外界質疑聲浪不斷。 {ad-優質推薦： 左營電梯華廈,   頭屋農地建地,   三民區透天,   中壢別墅,   桃園店面,   } 就公平性來說，同樣是自用住宅，地上權住宅地租稅率（3.5∼5％），硬是比所有權住宅優惠稅率千分之2，高出25倍！政府也不研議其合理性。 就地上權分戶住宅貸款來說，儘管國產署在2013年9月30日修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」，讓買家得以取銀行貸款；可是，有修正等於沒修正，銀行依然意興闌珊核貸，最後建商只好以自有資金提供客戶約6∼7成借款，但利率也較高，要3∼3.5％。 尤其稅賦，除了地租，還有房屋稅、資本利得稅。像房屋稅，得適用3.6％最高稅率；更慘的是，若售屋獲利1,000萬元，一般所有權房子核實課稅約繳40萬元，但地上權房子，必須併入綜所稅，最高可被課以45％稅率，相當於450萬元。有住戶哀嚎：這樣有天理嗎？ 政府配套政策上的怠惰，是阻礙地上權土地活化的絆腳石。不要讓不周延的政策，繼續懲罰百姓。 {ad-優質推薦： 竹北房屋,   南崁不動產,   新港公寓,   台東店面出租,   中壢買屋,   }