本報特約--宏觀縱覽/國際視角下的大陸房地產週期：人口、利率與樓市拐點

本報特約--宏觀縱覽/國際視角下的大陸房地產週期：人口、利率與樓市拐點
房地產週期的國際比較。我們對全球主要經濟體房地產週期考察發現：一般房地產繁榮期持續7-16年，絕大部分經濟體在13年左右，累計上漲幅度在96-881%之間，絕大多數經濟體在150-250%；房地產市場回檔期在2-18年之間，累計下跌幅度在5-62%之間。 　不同類型房產週期中的表現。從價格波動幅度看，零售地產的漲跌幅通常小於寫字樓的漲跌幅。從價格修正幅度看，住宅價格的累計跌幅往往低於樓市繁榮期中的累計漲幅；但商業地產的累計跌幅可能超過前期累計漲幅。此外，在樓市回檔期，住宅價格見底時間可能早於商業地產。 　人口、利率與樓市拐點。從國際經驗來看，樓市由升轉跌的拐點與購房年齡人口拐點之間的關係並不明確，但與利率週期的頂部關係更為靠近。 　1994年國務院決定深化住房制度改革，實現住房商品化。大陸房地產業迎來了快速發展。至今，從名義房價（除非特別說明，否則，本文中的房價均指名義房價）來看，大陸樓市的繁榮已持續約20年。那麼，國際上房地產週期一般持續多久？不同類型房產在同一輪房地產週期中的表現是否存在差異？本文將通過國際視野內的橫向比較來回答這些問題。 {ad-優質推薦： 桃園買土地,   新竹別墅買賣,   新北市廠房廠辦,   三重工業用地,   台中農地農舍買賣,   } 在分析中，我們依據以下三條標準確定房地產市場的繁榮期和回檔期。第一，樓市繁榮持續兩年以上，期間房價年平均漲幅超過7%。第二，繁榮期內房價不出現持續超過一年的下跌。第三，樓市回檔期持續兩年以上，期間房價連續下跌。 　除中國大陸以外，全球其它主要經濟體房地產繁榮期一般在7-16年，絕大部分經濟體在13年左右，累計上漲幅度在96-881%之間，絕大多數經濟體在150-250%；房地產市場回檔期在2-18年之間，累計下跌幅度在5-62%之間。繁榮期持續時間和回檔期持續時間之間沒有明顯關聯。亞洲經濟體在其中總體表現得比較特殊，房價上漲的幅度更大，而持續的時間也偏長，而從此後的回檔來看，似乎時間也相對其他經濟體略長。 與上述全球主要經濟體不同，中國大陸的房地產持續繁榮已超過21年，延續的時長突破了我們考察樣本中的任何一個經濟體；截至2015年，中國大陸房價累計漲幅約383%，是樣本中除香港和韓國兩個亞洲經濟體外漲幅最大的。 {ad-優質推薦： 內湖豪宅,   屏東電梯華廈,   新屋土地,   土城工業用地,   桃園公寓,   }